Mapovali jsme podezřelý prodej pozemků, v ČT i Reflexu téma odmítli. Báli se Hlubučka, který nám vyhrožoval?

„Jsem připraven věc projednat i na půdě vaší školy,” vyhrožoval nám v lednu letošního roku Petr Hlubuček, dnes obžalovaný bývalý náměstek primátora a rovněž bývalý starosta městské části Praha-Lysolaje. Ptali jsme se ho na prodej městských pozemků v pražské čtvrti Lysolaje v roce 2017.

Kauzou jsme se zabývali v rámci investigativního programu pro studenty Achillova data. Petr Hlubuček i ostatní aktéři kauzy nás obviňovali, že naším pátráním je i Lysolaje zaplétáme do „lobbistických her“.  Nevysvětlili nám, ve prospěch které strany podle nich jednáme, tedy v zájmu koho bychom měli pracovat na tomto případu. Naopak naše pátrání nám potvrzovalo Hlubučkovu aktivní roli účelového vyvádění a prodeje městských pozemků. Začali jsme odhalovat systém. Ten ukazuje na těsné propojení mezi politiky, developery, advokáty, soudními znalci a vliv na média. 

Příběh začíná

Je zima 2021. Nacházíme se severně od Dejvic v městské části Praha-Lysolaje, v okolí Přírodního parku Šárka – Lysolaje. Louka se před dvěma lety proměnila ve staveniště, kde vznikají moderní vily – lukrativní rezidenční bydlení.

„Je to hrozné, katastrofa,” odpovídá paní v seniorském věku na otázku, co na výstavbu říká, a její kamarádka přikyvuje. „Dřív tady byly zahrádky a hřiště,” ukazuje žena na část projektu Zátiší, která už stojí. „Pan starosta toho udělal pro Lysolaje hodně, ale teď mám pocit, že na starousedlíky kašle,” posteskne si.

Muž ve středním věku, kterého jsme zastihli při práci na zahradě o ulici vedle, také z nových vil radost nemá: „Na pana starostu se mě neptejte, ten si jede trošku svojí cestou. Prodávalo se to za něj a co jsem slyšel, tak pod cenou.”

Podstata kauzy

Petr Hlubuček (STAN) byl starostou Lysolají více než 10 let a od roku 2018 zastával i pozici náměstka primátora Prahy. Obec dlouhodobě plánovala výstavbu sociálního bydlení a domu pro seniory. Petr Hlubuček chce tento plán realizovat s AG Development. V roce 2012 představuje tuto společnost jako strategického partnera projektu. Záměr Hlubuček o dva roky později předkládá na Magistrátu hlavního města Prahy. Žádá o svěření pozemku o rozloze 55 249 m² do správy Lysolají.

Magistrát souhlasil a pozemek pod Lysolaje téhož roku převedl. Měl však několik podmínek: na pozemku se musí postavit dům pro seniory, pokud by měl být městskou částí využit jinak, musí ho Lysolaje vrátit zpět Praze. Pozemek nesmí obec nikomu prodat.

Petr Hlubuček však pozemky prodat chtěl.

V průběhu následujícího roku 2015 uzavírá nové dohody. Původní strategický partner AG Development prodává sousední pozemky spol. DALAVRIEN s.r.o. developera Kamila Hoštáka. V té době Petr Hlubuček organizuje dva tzv. Workshopy (duben, červen 2015 ). Na nich veřejně mění využití svěřených pozemků. Pozemek o rozloze 55 000 m² Lysolaje pro pouhou výstavbu domu pro seniory prý už nepotřebují. 2/3 pozemku by se měly prodat soukromému developerovi, který na nich postaví rezidenční bydlení.

K tomu nám starosta Hlubučkek sděluje, že by Lysolaje pozemek plně nevyužily, kdyby na něm postavily pouze seniorské bydlení: „Městská část neměla zájem realizovat výstavbu rezidenční části, proto bylo rozhodnuto, že ji provede na vlastní náklady soukromý investor, který má potřebné znalosti.” 

Soukromým investorem je zmíněná developerská společnost DALAVRIEN s.r.o. s jednatelem Kamilem Hoštákem. Petr Hlubuček jej představuje jako nového strategického partnera. Hošták jako čerstvý majitel sousedních pozemků nabízí Hlubučkovi spolupráci a předkládá obci nový urbanistický plán. Od Lysolajů koupí 40 000 m² svěřených pozemků a bude na nich realizovat svůj komerční projekt.

KOLÁŽ: PressPort Agency

Ověřený způsob oceňování

19. 10. 2016

Zastupitelstvo Lysolají souhlasí s rozdělením svěřených pozemků na 15 000 m² určených pro zástavbu obecními budovami a na 40 000 m² určených k prodeji. Starosta je pověřen, aby vše vyjednal s Magistrátem hlavního města Prahy. 

19. 1. 2017

Rada Magistrátu hlavního města Prahy souhlasí s komerčním prodejem 40 000 m² a písemně požaduje, aby Lysolaje prodali pozemek za nejvýhodnější cenu, která nesmí být nižší než 100 000 000 Kč.

Petr Hlubuček nejvýhodnější cenu nehledal. Na obecní vývěsce za Lysolaje oznámil záměr prodat pozemek konkrétní developerské společnosti, a to DALAVRIEN s.r.o. s Kamilem Hoštákem. Při prodeji pozemku pražští zastupitelé vycházeli ze znaleckého posudku společnosti Eguita consulting  s.r.o.

Posudky Equity Consulting se v minulosti zabývalo i Vrchní státní zastupitelství v Praze. Poukázalo na společný znak posudků od Equity, které zpracovávala i v kauze jízdenek a nákupu vojenských letadel CASA: „Nelze stanovit cenu obvyklou”.

Kvůli tomu pak obžaloba nemohla prokázat, že byl nákup jízdenek a letadel předražený. „Obžaloba s tímto přístupem po celou dobu řízení nesouhlasí, neboť by pak tímto způsobem nebylo možné stanovit cenu obvyklou téměř u ničeho,” namítají k argumentaci Equity Adam Borgula a Vladimír Plecitý, státní zástupci. Revizní znalecké posudky v obou kauzách tvrdí, že řada závěrů Equity je neodůvodněná a některé i spekulativní. Státní zástupci hodnotí znalecké posudky společnosti Equita jako zásadní pro zprošťující výroky soudů. 

Podle zjištění našeho týmu použila Equita stejný postup oceňování i pro ocenění pozemků v pražských Lysolajích. Zjišťovala nikoli cenu obvyklou, ale jejich tržní hodnotu, a to za pomoci  tzv. reziduální metody. Touto metodou Equita snížila hodnotu pozemku o všechny náklady developera a započítala všechna možná rizika. Mezi zmíněné náklady tak znalec zahrnul například rozdělení pozemku na stavební parcely, jejich zasíťování nebo opěrné zdi kvůli svahu, tedy všechny nutné investice developera, který pro svůj projekt potřeboval učinit. Výslednou hodnotu pozemku tak Equita snížila na 79,4 milionu korun.

Naše pátrání ukazuje, že se Petr Hlubuček do oceňování pozemků aktivně zapojil. Dostává se nám do ruky dopis, který to prokazuje.

Dopis

21. 10. 2016

Eguita consulting  s.r.o. posílá starostovi Lysolají Petru Hlubučkovi dopis a nabízí mu spolupráci. Z dopisu je patrné, že Petr Hlubuček tuto společnost oslovil již dříve.  

Equita se totiž v dopise odvolává na zadání Hlubučka a píše i to, co má být výstupem jejich posudku:

1. Poptáváte tržní ocenění pozemků, které chcete odprodat (tedy nebudeme stanovovat cenu obvyklou v čase a místě )
2. Výstupem našeho ocenění má být: hodnota stanovená na základě tržních principů, která bude zohledňovat specifické podmínky prodeje (tedy to, co je domluveno mezi vámi a developerem Hoštákem – projekt)
3. Náš odborný názor bude založen na reziduální metodě (tedy snížíme cenu ve prospěch developera – z tržní ceny pozemku odečteme všechny náklady developera)

Důkaz:

V posudku se opravdu později objevuje zadání – určit cenu tržní:

Na základě této komunikace mezi starostou Hlubučkem a společností Equita Consulting s.r.o., o 16 dní později u nich Petr Hlubuček oficiálně objednává znalecký posudek (7. 11. 2016). 

Objednávka není na zjištění ceny obvyklé v čase a místě, jak vyžaduje zákon. Hlubuček píše pouze: Zjistěte cenu pozemku.

O tom, že je vše domluvené, svědčí i to, že ještě před touto objednávkou (30. 10. 2016) Equita Consulting již oceňuje pozemky v Lysolajích. Za 34 stránkový posudek si později účtují 15 000 Kč za hodinu práce. Podle faktury jim trvalo vypracování posudku 5 hodin.

Čtyři dny

8. 12. 2016

Čtyři pracovní dny stačily k prostudování záměru i znaleckého posudku k tomu, aby záměr prodeje pozemků soukromému developerovi kladně projednala majetková komise MHMP.

majetková komise Rady HMP

Zápis ze zasedání Majetkové komise Rady HMP konané ve čtvrtek 8.12.2016 v 14.00 hod. v místnosti č. 430 budovy Mariánské nám. 2, Praha 1

PŘÍTOMNI:

• Ing. Karel Grabein Procházka – ANO
• Doc. Ing. Petr David, Ph.D. – ANO
• Ing. Alena Špitálská – ANO
• Petr Dolínek – ČSSD
• Radomír Nepil – ANO
• Ing. Petr Hlubuček-  STAN
• Ing. Karel Březina-  ČSSD
• Mgr. Petra Kolínská- ZELENÍ
• Ing. Antonín Lébl – ANO

NEPŘÍTOMNI:  

 

• Ing. Hašek, RNDr. Jana Plamínková

 

bod č. 30: Lysolaje – záměr MČ na prodej částí pozemku parc.č. 491/1

Bod č. 30: Lysolaje, záměr MČ Praha – Lysolaje na prodej částí pozemku parc.č. 491/1 v kat. území Lysolaje

Hlasování: PRO: 7, PROTI: 0, ZDRŽEL SE:  2

Bod č. 30 – byl schválen

Majetková komise má k dispozici kompletní znalecký posudek. Equita Consulting s.r.o. má určit cenu tržní. (Podle zákona by mělo jít o cenu v místě a čase obvyklou. Jak později konstatuje na zastupitelstvu radní pro majetek Graben Procházka.)

Equita Consulting v posudku sama konstatuje, že: posudek nelze použít pro jednání s orgány státní správy… str. 5, bod 2.3., „věcná omezení“. Namísto toho, aby majetková komise Hlubučkovi takový posudek vrátila, byl použit a předložen zastupitelstvu. 

Equita consulting se ve svém posudku chrání odkazem na autorské právo: Žádná část této správy nesmí být žádným způsobem reprodukována, ukládána do systémů nebo přenášena v jakékoli formě a jakýmikoli prostředky (elektronickými , kopírováním, fotografováním …atd.).

Equita Consulting odhaduje tržní cenu pozemků za použití reziduální metody. Hodnota 40 000 m² v Praze v městské části Lysolaje je 79 400 000 Kč – 1984 Kč za m².

Chybí i jméno znalce

Dle § 36 odst. 2 zákona o HMP se při úplatném převodu pozemku sjednává cena zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné.

Ve znaleckém posudku se stanovení obvyklé ceny vyhnuli konstatováním: „… pokud se v místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, tedy tam ani neexistuje trh s takovým majetkem, nemůže tam existovat ani obvyklá cena.“

Jinými slovy – v Lysolajích se žádné pozemky nikdy neprodávaly, neexistuje tam žádný trh s pozemky, a proto nelze určit cenu lysolajského pozemku v čase a místě obvyklou.

Majetková komise HMP prodej na základě tohoto znaleckého posudku schvaluje.

Jednatel Equity Leoš Klimt daný posudek, který pro Lysolaje tento ústav zpracoval, nechtěl komentovat. V samotném posudku chybí také jméno znalce, který jej vypracoval, ačkoliv tuto povinnost zákon o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech uděluje. Klimt jméno říct odmítl, stejně tak žádost o setkání. „Rád se budu věnovat věcem, který si myslím, že mají nějaký progres anebo že budou informovat odbornou veřejnost o věcech, které jsou zajímavé. Ale abych si povídal s vámi o pět let staré kauze, to mi přijde škoda mého času,” řekl. O den později, 15. prosince, odmítl komentovat zaslané otázky. 

26. 1. 2017 

Zastupitelstvo hl. města Prahy hlasuje o prodeji pozemků. Má k dispozici pouhé dvě strany ze znaleckého posudku Equita Consulting s.r.o. Ostatní stránky byly vyjmuty jako nepodstatné pro rozhodování, ač jde o 100 milionový majetek města. 

Znalecký posudek navíc neobsahoval zákonnou doložku dle paragrafu 127a OŘS, což je v rozporu se závazným stanoviskem HMP ze dne 11.7.2012, č.j. SZ1254/12, MHMP 959737/2012, která musí být doložena při každém prodeji obecního majetku MHMP.

23. zasedání Zastupitelstva hlavního města Prahy, 26.1.2017

20.II / radní Karel Grabein Procházka (ODS)

K návrhu obecně závazné vyhlášky, kterou se mění obecně závazná vyhláška č. 55/2000 Sb. hl.m. Prahy, kterou se vydává Statut hlavního města Prahy, ve znění pozdějších předpisů, svěření správy věcí z vlastnictví hlavního města Prahy městské části Praha – Lysolaje (pozemek v k.ú. Lysolaje) a k oznámení záměru městské části Praha – Lysolaje na prodej věcí z vlastnictví hlavního města Prahy, svěřených do správy městské části Praha – Lysolaje, pozemků v k.ú. Lysolaje, předloženého podle ustanovení § 18 odst. 1 písm. a) obecně závazné vyhlášky č. 55/2000 Sb. hl.m. Prahy, kterou se vydává Statut hlavního města Prahy, ve znění obecně závazné vyhlášky č. 12/2004 Sb. hl.m. Prahy

Co zaznělo v rozpravě, veřejně dostupné na stránkách MHMP:

Alexandra Uždenia (ODS):

Městská část zneužila situaci, když si nechala svěřit tak velký pozemek a zcela záměrně teď přicházejí s tím, že část prodají.

Radní Karel Grabein Procházka (ANO):

Po právní stránce je vše v pořádku. Pozemek musí být prodán za cenu, která je v místě a čase obvyklá.

Grabein Procházka ale věděl, že cena obvyklá stanovena nebyla, a protože nešlo o cenu regulovanou státem, odchylku od ceny obvyklé měl zastupitelům zdůvodnit.

Přesto Procházka zastupitelům tvrdí, že cena obvyklá stanovena byla. Tímto prohlášením garantoval, že posudek je v pořádku, čímž zastupitele mohl uvést v omyl.

Ptali jsme se Hlubučka, jak při prodeji lukrativních pozemků ověřoval nejvýhodnější cenu pro Lysolaje. K tomu se však nevyjádřil.  

Právně posvěceno

Kupní smlouvu a smlouvu o spolupráci, na jejímž základě Lysolaje za pozemky získaly 100 milionů Kč, připravovala advokátní kancelář ACHOUR & PARTNERS. Starosta Hlubuček o tom písemně informoval magistrát už v roce 2016. Gabriel Achour, oslovený naším týmem, svou roli v procesu prodeje nechtěl komentovat; na osobní schůzce nám však tvrdil, že jde o developerský projekt, a proto nešlo určit cenu obvyklou.

Vzájemnou spolupráci dokonce odmítá i sám Hlubuček: „Pana doktora Achoura znám okrajově z několika málo jednání v rámci hlavního města Prahy.”

Později však na základě naší komunikace s jednotlivými aktéry vyšlo najevo, že jsou spolu s developerem projektu v kontaktu, neboť ohledně záležitosti, kterou jsme řešili pouze s jedním z nich, se nám brzy poté ostatní dva sami ozvali. 

Pražská zastupitelka Udženija prodej vidí jako podhodnocený, městská část totiž za pozemky nedostala nic víc, než ji zastupitelstvo nařídilo, tedy zmiňovaných 100 milionů Kč bez DPH: „Já si myslím, že prodej pozemků, za který městská část nedostane nic navíc, žádnou přidanou hodnotu jejím obyvatelům nic nepřinese. Kromě developera, který má, nejspíš, nadstandardní vztahy s vedením jejich radnice.” 

Dnes Landia nabízí část parcel k výstavbě za více než čtyřnásobnou cenu. Metr čtvereční prodává za zhruba za 11 000 Kč bez DPH. Zájemci o bydlení v Lysolajském Zátiší si ale mohou koupit i luxusní vily či řadové domy v rozmezí 15 až 30 milionů Kč s DPH. Domy od Landie zde přitom rostou namísto zeleně, jež měla v původním návrhu obklopovat dnes neexistující seniorský dům.

Výhody?

Jaké výhody prodej pozemků Landii Lysolajím přinesl, jsme se nedozvěděli ani od Hlubučka.  Zmiňované sociální bydlení, které se za Lysolaje zavázal postavit, společně s jinými službami pro lysolajské obyvatele, stálo podle dokumentů zaslaným magistrátu přibližně 125 milionů korun. Ani výnos z prodeje pozemků Landii, který činil 100 milionů, nemohl městské části náklady na sociální zařízení pokrýt. Starosta Hlubuček proto požádal město Prahu o dorovnání rozdílu a z Fondu sociálního bydlení města Prahy. Město tak muselo ještě 25 milionů doplatit.

Způsob ocenění kritizuje ústav Znalecká kancelář Dušek s.r.o., o jehož vypracování zažádala realitní makléřka Petra Pětioká. V únoru 2021 upozornila magistrát, že Lysolaje prodaly pozemky výrazně pod cenou v neprospěch města. Posudek společnosti Dušek s.r.o. hodnotil postup Equity consulting. Vyplývá z něj, že Equita pravděpodobně dostatek podkladů pro stanovení ceny obvyklé měla. Starosta Hlubuček ale nesouhlasil, že by investora zvýhodňoval: „Bylo jednáno ve prospěch městské části a rovněž znalecké ocenění bylo činěno v režimu obecného kupujícího, nikoli konkrétního.”

Případ podezřelé nevýhodného prodeje pozemků v Lysolajích prošetřovala i policie na podnět makléřky Petry Pětioké, která na nevýhodnou transakci upozorňovala také samotný magistrát. Podle ní byla obvyklá cena pozemků v té době přibližně 240 milionů. Město tak podle ní přišlo zhruba o 140 milionů korun. Magistrát však došel k závěru, že Lysolaje požadavky Zákona o hlavním městě Praze splnily. Podle tohoto zákona nicméně měly být pozemky prodány za cenu obvyklou. Město taktéž dodalo, že i posudek na cenu obvyklou zpracován byl. To však není pravda. Jak náš tým zjistil, Lysolaje cenu obvyklou znát ani nechtěly a Equity consulting se na ni vůbec neptaly. V úvodu znaleckého posudku nejmenovaný znalec ústavu uvádí: „Znaleckým úkolem je stanovit tržní hodnotu částí pozemkové parcely (…).”

Pražské zastupitelstvo letos v září rozhodlo, že kvůli prodeji podá trestní oznámení. Zastupitelé si nechali zpracovat dva nové posudky. Konkrétně od Vysoké školy ekonomické v Praze , která cenu pozemků odhadla na 131 milionů korun, a druhý od Znalecké kanceláře Dušek. Ten pozemky ocenil na 140 milionů. Podle jejich zjištění tak město přišlo o několik desítek milionů korun.

Zákon o hlavním městě Praze totiž požaduje prodej pozemků za cenu obvyklou, a pokud ji není možné stanovit, musí to být vysvětleno: „Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné,” říká zákon. Podle Kamila Hoštáka, jednatele společnosti Landia Management s.r.o., oceňované pozemky byly jedinečné, a proto nebylo možné jejich cenu obvyklou stanovit.

„U daných typů transakcí zpravidla neexistují informace o realizovaných obchodech s pozemky stejnými, a v takovém množství, aby bylo možné stanovit cenu obvyklou,” tvrdí Hošták. “Nemohu se ubránit dojmu snahy o skandalizaci (za každou cenu),” dodal ve svých odpovědích a stejně jako Hlubuček nás osočil z nepoctivosti. “Naše společnost nemá co skrývat, ale rovněž tak nechce být zatahována do lobbistických her různých nátlakových skupin.” 

Jak se od nás distancoval Reflex

Kamil Hošták do konverzace ohledně pozemků navíc zatáhl šéfredaktora týdeníku Reflex. Jako redaktorka zde v té době působila mentorka naší investigativní práce – Markéta Dobiášová. Článek, na kterém jsme pracovali, jsme tedy po dohodě s Dobiášovou plánovali přednostně nabídnout tomuto médiu a s touto možností jsme na žádost transparentnosti Kamila Hoštáka i seznámili. Ten okamžitě poslal naši vzájemnou konverzaci včetně našich dotazů šéfredaktorovi Reflexu – Marku Stonišovi. Přestože jsme se nikdy za redaktory tohoto týdeníku nevydávali, Marek Stoniš se od nás distancoval i přesto, že přes Dobiášovou o nás věděl, a věděl, že jsme studenti. Hned na to poslal pan Stoniš SMS zprávu paní Dobiášové. Týkala se naší kolegyně žurnalistiky.

„Mám v mailu komunikaci jakési paní, kterou neznám a která pokládá úplně dementní dotazy jakýmsi developerům, které taky neznám, s tím, že materiál vyjde v Reflexu. Tak tu paní pozdravuj, která mi ani není schopna odpovědět, co to má znamenat, a vyřiď jí, že Reflex se tím zabývat nebude” hodnotil Stoniš kladení otázek developerovi v soukromé SMS konverzaci s Dobiášovou.

O možnosti výstupu článku v Reflexu jsme se zmínili pouze Kamilu Hoštákovi, ale následující den nás konfrontoval také Petr Hlubuček a Gabriel Achour, přestože tvrdili, že nejsou v jiném než pracovním styku. Hlubuček na zaslané dotazy odpověděl mailem. Obviňuje nás, že jednáme nelegálně a vyhrožuje, že je připraven stěžovat si na nás na naší vysoké škole:

„Jsem oprávněn (v kontextu výše uvedeného) se subjektivně domnívat, že i ve vašem případě jde o lobbistickou akci. Není přípustné, aby se kdokoli nezákonně zaštiťoval týdeníkem Reflex či vysokou školou při pokládání dotazů, tak jak bylo nyní identifikováno. Jde (z mého subjektivního pohledu) o zcela nepřijatelné praktiky. Tuto komunikaci z procesní opatrnosti zasílám rovněž panu šéfredaktorovi týdeníku Reflex a jsem připraven projednat věc i na půdě Vaší školy.”

Stejný večer obdržela jedna z členek (A. Č.) našeho týmu podobně obviňující SMS zprávy od advokáta Gabriela Achoura. Týkaly se naší další kolegyně z týmu V. D.: „Byl jsem konfrontován se skutečností, že paní Dušková se údajně vydávala za spolupracovnici týdeníku Reflex. (…) Něco tu nesedí. (…) Reflex se od ní údajně distancuje, a to slovy pana šéfredaktora Stoniše.”

Achour ještě dodal: „zároveň se od aktivit paní Duškové údajně distancuje i škola.” V SMS zprávách se také objevily informace, které znali pouze Petr Hlubuček a Kamil Hošták. Gabriel Achour byl tedy s jedním z nich prokazatelné ve spojení. Oficiálně se přitom od jakýchkoliv vazeb mezi sebou všichni tři distancovali.

Obrátili jsme se i na tiskovou mluvčí Fakulty sociálních věd Univerzity Karlovy Kláru Hylákovou, která odmítla, že by fakulta či univerzita působení členky našeho týmu jakkoliv komentovala, či se od ní distancovala. Žádné dotazy týkající se našich aktivit totiž škola neobdržela.

Nátlak pokračuje

12. října 2022 posílá právník Gabriel Achour jedné ze studentek další nátlakovou zprávu: Pošlete jména osob, které byli součástí vaší skupiny, uveďte školu, ročník…

Autoři: Valentýna Dušková, Jan Louženský, Ema Polívková, Adéla Černá (pod vedením M. Dobiášové)